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경매를 통해 낙찰 받은 부동산의 경우 일반 매매와는 소유권이전등기 방법에 차이가 있습니다.
일반적인 매매에서는 매도인과 매수인이 함께 등기소에 가서 등기를 신청합니다. 하지만 경매는 국가 기관인 '법원'이 개입하는 강제 집행 절차입니다.
낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 소유권은 즉시 취득되지만, 장부(등기부등본)상에 이름을 올리려면 법원이 등기소에 "이 사람이 돈을 다 냈으니 소유권을 넘겨주고, 기존의 지저분한 권리들을 다 지워라!"라고 명령을 내려야 합니다.
이 과정을 '촉탁(부탁하여 맡김)'이라고 하며, 낙찰자가 법원에 이 명령을 내려달라고 요청하는 행위가 바로 '부동산 소유권 이전등기 촉탁신청'입니다.
낙찰받은 부동산을 대출을 받아 잔금납부를 할 경우 거의 대부분 법무사를 끼고 진행하기에 낙찰자가 직접 촉탁신청을 하는 경우는 없지만, 현금으로 잔금납부를 할 경우에는 1. 법무사를 통해 진행할 수 있지만, 2. 셀프로도 촉탁신청을 할 수 있습니다. 법무사 대행 수수료를 아낄 수 있는 장점이 있죠.
이번 경우도 배우자가 낙찰받은 부동산을 대출없이 현금으로 잔금납부를 했기에 경험삼아 '부동산 소유권 이전등기 촉탁신청'을 진행하였습니다.
인천지방법원 부동산 소유권 이전등기 촉탁신청서 입니다. 첨부서류에 필요한 사항들이 모두 들어가 있습니다. 이 서류들을 발급받기 위해 순서대로 진행해 보겠습니다.
1. 본인이 낙찰받은 물건의 열람용 등기부 등본 등 인터넷 발급가능 서류 출력 및 확인
인터넷등기소
www.iros.go.kr
1.1.등기부등본 출력
인터넷등기소에서 낙찰받은 물건의 등기부등본을 출력해서 확입니다. 등기부등본에서 '말소할 사항'을 확인하셔야 '말소등록세'와 '말소할 사항' 목록을 작성할 수 있습니다. 그리고 경매 이후에 채무자 또는 소유자가 혹시 모를 다른 근저당설정 등을 진행했는지 확인할 필요가 있습니다. 등기부 등본에서 압류, 가압류, 근저당, 임의(강제)경매 개시결정 등 말소해야 할 사항을 체크해 두세요
1.2. 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 발급 및 출력
법원이나 구청에서 발급받으면 수수료가 나가기 때문에 인터넷으로 무료로 발급 받습니다.
1.3. 주민등록초본, 주민등록등본 발급
주민등록표 등본(초본) 발급 | 민원안내 및 신청 | 정부24
접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요
www.gov.kr
2. 주택도시기금에서 국민채권 매입금액 미리 확인
주택도시기금>청약/채권>제1종국민주택채권>매입대상금액조회
주택도시기금
주택도시기금 소개, 주택구입(내집마련디딤돌 등), 전세자금, 월세대출, 국민주택채권, 주택청약, 신혼부부대출
nhuf.molit.go.kr
국민채권매입영수증 납부를 위해 매입대상 금액을 조회합니다. 매입용도, 대상물건지역, 건물분 시가표준액(공시지가)를 입력하면 채권 매입금액이 나옵니다. 대부분 채권을 바로 매도하기 때문에 우리는 고객부담금 조회를 해서 내야될 금액을 확인하면 됩니다.
매입대상금액조회에서 채권매입금액이 1,520,000원이 나왔습니다. 아래 그림의 <고객부담금조회>를 클릭하시고 <발행금액>에 채권매입금액을 입력, 조회기간 설정, 과세구분 설정 후 조회 하시면 , 아래쪽에 <즉시 매도시 본인부담금> 금액이 내야 할 금액입니다. 이 부분 메모하셔서 채권납입시 사용하시면 됩니다.
3. 담당 경매계에 가서 법원보관금납부명령서 수령 후 은행 납부
담당 경매계에 가서 잔금납부하러 왔다고 하면 '법원보관금납부명령서'를 출력해 줍니다. 이문서를 들고 법원 안에 있는 은행으로 갑니다.
4. 은행에서 잔금납부, 국민주택채권 매입, 등기신청비용 납부, 정부수입인지 구매
4.1. 입찰보증금을 제외한 잔금을 납부합니다. 납부하면 법원제출용, 매수인보관용 영수증을 1개씩 총 2개 줍니다.
4.2. 국민채권 매입한다고 하시고, 조회한(납부당일 다시 조회하세요) 국민채권 금액을 알려주시고 본인부담금을 납부하면 국민채권영수증을 줍니다.
4.3. 소유권이전등기를 위한 이전비용 15,000원에 전날 확인한 말소건당 3,000원(저는 총 5건이라서 15,000원)을 납부하고 영수증을 받습니다. 토지, 건물 각각입니다. 저는 집합건물만 냈던거 같아요.
4.4. 정부수입인지 500원짜리 한장 1000원짜리 한장 구매합니다. 나중에 매각대금완납증명, 매각허가결정정본 발급을 위해 필요합니다.
5. 법원 민사집행과에 가서 매각대금완납증명, 매각허가결정정본 발급
다른 법원은 모르겠는데 인천지방법원은 민사집행과에서 민원 등 제증명 발급을 받습니다. 낙찰 시 사건열람도 여기서 진행했습니다. 여기서 아래 사진과 같이 <매각대금완납증명원> 신청서와 <정(등)본 교부신청> 신청서를 작성, 제출합니다. 이때 은행에서 구매한 수입인지를 같이 제출합니다. 매각대금완납증명원, 매각허가결정정본은 취득세 납부를 위해 필요합니다. 제출 후 받은 서류를 가지고 담당 경매계에 다시 가서 매각대금완납증명원, 매각허가결정정본을 받습니다.
대리인이 갈 경우 위임장도 같이 제출합니다.
6. 구청에서 취득세 납부서류 발급 및 납부 & 납부확인서 발급
6.1. 취득세 및 등록세 납부
이제 경매 물건지 담당 구청으로 가서 취득세 신청 서류과, 등록세 신청서류 작성 후 매각대금완납증명원, 매각허가결정정본과 함께 제출합니다. 등록세 신청 비용은 말소건수만 내면 됩니다. 저같은 경우 5건이라 1건당 7,200원 총 36,000원을 신청했습니다.
취득세 및 등록세 고지서를 받으면 <국세청 손택스>에서 납부하셔도 되고, 근처 은행에 가서 납부하셔도 됩니다.
납부 후에 구청에 다시 가서 취득세랑 등록세 납부 확인서 꼭 받으세요!
대리인이 갈 경우 위임장도 함께 제출합니다.
6.2. 토지대장등본, 대지권등록부, 건축물대장등본(집합건물의 경우 전유부) 발급
인터넷등기소에서 건축물대장등본 출력안한 경우 함께 발급받습니다.
7. 법원 우체국에서 대봉투 및 선납표(6,000원 2장) 구매
이제 다시 법원으로 가서 대봉투와 6,000원짜리 선납표 2개를 구매합니다.
8. 부동산 소유권 이전등기 촉탁신청서 제출
이때 말소등기 목록표를 작성하고 첨부서류를 정리한 후 부동산 소유권 이전등기 촉탁신청서를 제출합니다.
대리인이 갈 경우 위임장도 함께 제출합니다.
9. 인도명령 신청
등기와는 별개의 문제이지만 임차인이 있을 경우 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 좋다고 합니다. 저는 임차인을 특정할 수 없어 당일에 못했어요.
이상으로 부동산 소유권 이전등기 촉탁신청 절차를 정리해봤습니다. 오전 11시 10분경부터 시작해서 저녁 6시 다되서 마무리했습니다. 인천지방법원과 취득세 담당 구청이 멀어서 왕복 2시간이 걸려서 더 힘들었네요. 저는 인천 서구 당하동이라 당연히 서구청이라 생각하고 서구청으로 갔는데 검단출장소에서 따로 관할한다고 빠꾸 먹고, 검단출장소로 다시 갔어요.
미리 담당 관할 구청을 확인하시고 가시길 추천드립니다.
취득세, 등록세의 경우는 미리 인터넷으로 신청할 수 있는 것 같긴 한데, 저도 자세한 것은 확인을 못해 당일날 관할 구청가서 처리해했습니다.